Ипотечното банково кредитиране - предимства и недостатъци


Категория на документа: Други


 Ипотечното банково кредитиране- предимство и недостатъци Активите на всяка една Търговска Банка са разделени основно в 4 групи. Групата заемаща най-голям процент(%) от общия портфейл на Банката е кредитният портфейл.Той е най-рисковият актив, тъй като заемите в него се превръщат в паричен ресурс за Банката след настъпването на падежа им.Тази група активи заема около 40-60% от общия обем на партфейла на Банката.Първостепенната задача на този портфейл е удовлетворяването на потребността на отделните клиенти. Степентта на ликвидност на конкретната кредитна сделка има второстепенно значение за Банката. Една част от общия обем на кредитен портфейл се заема от дългосрочните кредити, т.е. над 5 години за погасяването им.акива дългосрочни кредити са ипотечните кредити. Ще рагледъм някои от предимствата и недостатъците на ипотечното банково кредитиране в България,погледнато през призмата на Банката.Предимствата обикновенно за нея са недостатъци за нейните клиенти,а недостатъците в ипотечното кредитиране, могат да бъдат предимство за отделните и клиенти. Всичко това разбира се,е много относително и зависи от самата кредитна сделка. Ипотечното банково кредитиране е относително ново явление за българския банков пазар.То навлиза доста бързо, но все пак не може да се говори за висока степен на развитие, предвид това,че в България то тепърва ще се развива. Кредитите, заделяни за първичния и вторичен жилищен пазар представляват важна част от общия пазар на дългосрочен заеман капитал и кредитната система на всяка една отделна страна.В развитите държави източниците наза финансиране на жилищния пазар са предимно частни,а държавното финансиране заема незначитена част спрямо общото и се използва за специфични цели.В България отпуснатите ипотечни кредити от Търговските Банки са на обща стойност около 200 милиона лева.Развитието на пазара за недвижими имоти съществено се влияе от възможностите за кредитиране в съоветната страна.За България това съотношение е около 0,8% спрямо БВП,имайки в предвид ,че БВП за 2005г.е около 25 милярда лева. Банките с развитието на ипотечното кредитиране,все повече и повече предлагат различни видове ипотечни кредити.Те предлагат този вид кредит,за да могат да увеличат свойте клиенти.Предлагането обаче на много,като количество,кредити е свързано и с много рискове за самата Банка.За да предлага тези количества ипотечни кредити,тя трябва да увеличи и собствения си капитал.Предимството на ипотечното банково кредитиране е, че самата Банка печели от размера на лихвите.Чрез високите лихви Банката си гарантира един постоянен и дългосрочен ресурс,за сметка на ликвидността на кредита,тъй като той не е бързо ликвиден,т.е. по-бавно ликвидния кредит е с по-висока лихва. Ипотечният кредит, като такъв оикновено е свързан със "залагането на имот",като обезпечение по кредита.Не е задължително обаче покупката да е жилище.Покупката може да бъде например кола,която струва 100 000 лв.За да може да си я закупи,кредитоискателя ще трябва да изтегли ипотечен кредит.Естествено кредитополучателя трябва да има обезпечение по кредита.Такова може да бъде неговото жилище.От тук следва, че с ипотека може да се гарантира всякакъв вид ипотечен кредит,нзависимо от неговото предназначение.Ипотеката като такава, може да се изисква само от частни физически и юридически лица.При неизпълнение от страна на клиента по кредита,Банката( т.е. АД-то) може да продаде ипотекирания имот.Не погасяването на отделните ипотечни банкови кредити от страна на кредитополучателите си, могат да станат проблемни за Банката.Тъй като за оценката на обезпечението се отчитат някои много важни фактори,като вида на самото обезпечение;нивото на сложност на оценката;степента на цените на съответното обезпечение;възможността на ефективн контрол върху самото обезпечение;както и изискванията за осигурителния марж,то обезпечението може да е проблемно за самата Банка,т.е. да не може да го продаде и по този начин да не си върне определената сума пари по ипотечния кредит. Един от тези фактори,които споменах по-горе е осигурителния марж.Той е от особено важно значение за Банката по обезпечението на ипотечния кредит. Осигурителния марж е разликата между цената на обезпечението и възможната максимална сума на кредита която Банката може да отпусне,т.е. заемната квота. Обикновено Банките изескват осигурителния марж да е коло 50-70% от сумата на ипотечния кредит.Разбира се това от една страна е добре,т.е. предимство,но от друга страна е недостатък за Банката.Чрез високия % осигурителен марж,Банката си гарантира сигурността по погасяването на ипотечното кредитиране,т.е. по този начин тя си осигурява спокойствието по отделните ипотечни кредити.Предимството но и недостатъка за Банката по ипотечните кредити идва от една страна от самата оценка на отделния недвижим имот.Това е само едно от предимствата, или недостатъците разбира се,на ипотечното банково кредитиране.Самата оценка на недвежимия имот е най-важна,тъй като пазарната стойност е подложена под влияние на редица фактори, като това, че някои качества не се поддават на точно определяне на цената.Месторазположениета на самия имот,вътрешното разположение са само една част от тези субективни фактори,не подлежащи на точно определяне на цената.Оценката на недвижимия имот зависи и от други фактори,като способността на оценителя;неговият опит;умението да анализира търговията с имоти;амортизацията на самото жилище;миграционните процеси и т.н. В отделни периоди от време е възможно продажбата на един имот да се проточи със седмици дори месеци.Това важи особено за по-малките населени места в България.Ето защо някои български банки отпускат ипотечни кредити,само за покупка на имот в голями градове,къде има сравнително добре развит жилищен пазар и при нужда ипотекираното имущество мже да бъде продадено бързо и без загуби.По принцип пазарите на недвижими имоти са по-слабо ефективни от повечето други пазари.Не съществува национален пазар,а множество локални пазари за жилища. Сегментираността на жилищния пазар затруднява добиванета на информация за цените и уславията по сделките,както и увеличава разходите за търсене на купувачи.Към това трябва да се прибавят и по-голямите разходи при сделки с жилища- данък при прехвърляне,брокерска комисионна, нотариална такса,юридически условия и някои други.Всички тези транзакционни разходи намаляват сумата,която получава продавачът при продажба на жилището.В най-лошия за кредитора случай пазарните цени на имота могат да спаднат под тяхна ипотечна оценка,което би довело до загуби за него,ако се наложат продажби на обезпеченията по ипотечните кредити.В България нестабилният и слабо ликвиден жилищен пазар, както и линсата на система за застраховане на земите,водят до занижаване на ипотечните оценки на жилищата от страна на банковите оценители и до изисквания за внасяне на голями първоначални вноски.Последното е в противоречие с ниските спестявания на множество от гражданите и силно затруднява възможността за получаване на жилищен ипотечен кредит, така както високите лихви затрудняват обслужването на погасителните вноски по заемите предвид ниските доходи. Ако ипотечните плащания бъдат просрочени,то Банката-кредитор има право да продаде ипотекирания в нейна полза имот и тогава е възможно постъпленията от продажбата да се окажат по-малки от непогасения остатък по кредита. При това положение кредиторът може да предяви съдебен иск срещу длъжника за допълнително обещетение- например може да иска иск срещу други имоти на длъжника.Възможно е обаче в договора ипотечен заем да има клауза за освобождаване от отговорност, т.е. да има прамо на регрес. При този т. нар. нерегресивни ипотечни кредити заемодателят може да се удовлетвори само от продажбата на ипатекирания имот, но не и от друго имущество на длъжника.Тъй като това е изгодно за заемателите,то такъв вид ипотечни заеми са с по-висок лихвен процент.Възможно е също така в договора за ипотечен заем изрично да се уточнява дали заемът моге да бъде "продаден" заедно с имота на друг купувач.Така например,ако в ипотечния договор липсва клауза за забрана на продожбата на имота и ако собственикът е ипотекирал дома си при лихва по-ниска от пазарната в момента,то това увеличава пазарната цена на имота, понеже заедно с имота се продава и изгдния зем за неговото изплащане.Това са т.наречените свободно прехвърлми заеми.При тях купувача на имота може да поеме изплащането на "купения" заем независимо от волята на заемодателя и от финансовите си възможности.На практика обаче повечето ипотечни заеми в различните страни не са такива.Заемодателите включват клауза,че при продажба на имота продавача-заемател трябва да изплати заема или пък че заема може да се прехвърли,но само ако новият заемател-купувач на имота отговаря на изискватията на Банката.Понякога изискванията на кредитора са толкова голями, че на практика заема не е прехвърлим.Свободно прехвърлимите заеми са изгодни за продавачите,и за купувачите.Жилищата, ипотекирани при такъв вид заем, са по-лесно продаваеми.Те могат да бъдат продавани на купувачи,на които Банките отказват кредит,т.е. разширава се кръгът от потенциални купувачи.Рисковете за продавача са, че ако новият заемател не може да плаща, то кредиторът трябва да поведе под съдебна отговорност продавачът с първоначалната ипотека.За разлика от свободно прехвърляемите заеми,които са с по-висок лихвен процент, заемите с клауза за квалифицирана поемане на задълженията са по-малко рискови за кредиторите.При посредният вид кредити купувачите трябва да бъдат одобрени да поемат изплащането на заема,т.е. те трябва да бъдат кредитоспособни. От всичко казано до тук по отношение на обезпечението по ипотечните кредити, не може да се уточни дали ипотеката е предимство или недостатък за Банката.Различните т.е отделните ипотечни кредити, са отделен случай сделки.Едни могат да бъдат благоприятни за Банката и това да доведе до предимство на ипотечното банкаво кредитиране. Разбира се,обезпечението е само един фактор влияещ върху ипотечното банково кредитиране.Освен него влияят още конкуренцията между отделните Банки по ипотечните кредити и лихвите.Тези фактори действайки върху кредитите водят след себе си други рискове,т.е. недостатъци, а също така и предимства.Ипотечните облигаций могат да бъдат полужителен елемент в тази насока.Разместването на ресурси също. За да опеделим ипотечното банково кредитиране е предимство или недостатък за Банката трябва да си отговорим на редица въпроси. Условията в България по ипотечните кредити значително се е подобрило,но за сравнение с другите страни членки на ЕС, където лихвите са между 4,5-5,5%, то при нас те все оща са около 6,5-7,5%.За Банката тези лихвени нива са повод да си осигуряват по-висок месечен доход.Чрез по-високите лихви, те си набавят ресурс,който евентуално отнова да вложат в кредити.Разбира се, този ресурс не е достатъчен, но ако Банката има раздадени по-голямо количество ипотечни кредити,то ресурса който ще набави може да га превърне в още раздадени кредити.По този начин Банката печели, не само нови ресурси,които са необходими за всяка една ТБ,но и нови клиенти.Ипотечните кредити,не са бързо ликвидни, но Банката има интерес от една страна да раздава "повече количества от тях". Ликвидният риск е икономическа категория,породена от неизбежната за банковата дейност разлика между лисвидността на вложените средства и ликвидността на активите, в които са инвестирани тези средства.Повешеният ликвиден риск е една от основните слабости на ипотечното жилищно кредитиране в сравнение с другите видове кредитиране,т.е. това е един много сериозен недостатък на ипотечното кредитиране за АД-то.Финансовите институции занимаващи се с жилищно кредитиране, печелят от разликата в лихвите по влоговете и по отпусканите ипотечни кредити.Но влоговете са предимно краткосрочни в страни като България,а ипотечните заеми са дългосрочни по своят същност.Дългите срокове водят до допълнителни рискове в сделките-от стихийни бедствия,от загуба на платежоспособността на длъжника при икономически спадове и др.Ликвидният риск е особено силен в периоди на икономическа и финансова нестабилност.Тъй като Банките са заинтересовани да поддържат доверие в своят платежоспособност по всяко време,то ако гражданите почват масово да теглят влоговете си,Банките не могат да им откажат и това допълнително усложнява ситуацията.Освен това при икономическа криза обикновено лихвите се вдигат, включително и депозитните лихви,за да бъдат задържани спестителите.От друга страна обаче,лихвените %-ти по отпуснатите вече заеми обикновено са фиксирани, което води до занижаване печалбите на Банките.Практиката в развитите държави е показала,че за разлика от обикновените влогове,съотношението на които към БВП е относително постоянно,то влоговете в институциите,занимаващи се с ипотечно кредитиране са нестабилни във времето.То от своя страна води до неритмичност на жилищното строителство и сделките с готови жилища. Изброените особености лишават ипотечното кредитиране от гъвкавост и затово,въпреки че печалбата от един ипотечен заем е много голяма за целия период на заема,то много Банки биха предпочели по-молко рискови краткосрочни заеми.Ето зощо при управлението на портфейла си от активи Търговските Банки трябва да синхронизират по време и размер операциите си на кредитор и длъжник. А ако лихвените нива падат надолу, за да се изравнят с тези на европейските страни,това може да им изиграе лоша шега.От тук обаче можем да направим извода, че средният размер на ипотечният кредит ще нарастне.Такида са и някои от анализите и очакванията на експертите в тази област.Нарастването на средният размер ще дойде не само от увеличиния лихвен %,които Банките отпускат от стойността на жилището,но така също и от повишаването на цените на жилищата в някой райони. Влияние върху лихвения % по ипотечния заем оказва и поредността на кредита.Така например,ако един имот струва 50 000 лв., то покупката му може да бъде финансирана чрез първоначална вноска от 20%( 10 000лв),първи ипоечен кредит (30 000лв) и втори ипотечен кредит в размер на 10 000 лв.При построяване на плащанията първият кредит трябва да се изплати напълно преди да се изплати вторият, т.е. вторият кредит е по-рисков и затова той е с по-висок лихвен % и с по-кратеък срок за погасяване.Вторите кредити са по-рискови,защото са подчинени на първите.Ето защо кредитарът ще отпусне вторият кредит на заематея зависи от размера на предлаганата от него първоначална вноска и от неговите финансови възможности. Анализите показват и още,че последните изчисления сочат,че средният размер на ипотечните банкови кредити е нарастнал с около 19% в края на 2006г,в сравнение със същия период за 2005г.В момента средният рзмер на ипотечният кредит е около 25 000 евро.Понижаването на лихвения %, може да бъде и полужителен момент за Банката,поради факта,че ще се засили търсенето на ипотечните кредити.От друга страна обаче прекаленото количество раздадени ипотечни кредити може да доведе и проблеми на Банката.В един момент кредитите могат да се окажат много,а евентуалното им непогасяване би довело до разместване на ресурсите на Банката,за да може да обслужва и останалите си клиенти.Банката би могла да покрие една част от непогасените изцяло заеми,или тези които не се обслужват редовно,чрез ресурса заделен във фонд "Резервен".Тогава ситуацията за финансовата институция(Банката) ще има нужда да увеличи собствения си капитал(СК).Това тя може да направи, т.е. да увеличи СК, чрез емисията на ипотечни облигаций,т.е. емитирането на облигаций.По този начин тя би могла да си осигури свеж(нов) ресурс.Този нов ресурс АД-то може отново да раздаде под формата на ипотечни кредити.Това бихме могли да го наречем цикличност на кредитирането не само по отношение на ипотечното банково кредитиране,но и по отношение на другите видове кредити.По просто казано високата цена на жилищата обслужвайки голямия по размер ипотечен кредит, което овеличава риска за Банката и така влияе върху лихвения % в посока към завишаването и. Все пак Банката трябва да има някаква полза от ипотечнят кредит.Това със сигорност е плаващата лихва. Предимството на ипотечният кредит за Банката е плаващата лихва.Тя е съвкупност от определена база и допълнително прибавена надбавка.Надбавката обикновено е фиксирана,опомената в договора за кредит.Базата е променливата величина.Имено чрез нея Банките печелят доходи,поради факта,че самата Банка я определя.За база обикновено могат да служат основния лихвен процент(ОЛП) Libor,както и бази лихвени проценти определени от конкретната Банка.По този начин общата сума на лихвите по кредита се променят,съответно и лихвените проценти с които се олихвява кредита.Общата сума на лихвите изплатени за целия срок на кредита зависи от размера на лихвения процент,срока на кредита и типа на погасителните вноски.При анюитетните погасителни вноски, поради естеството на погасителния план,сумата на общо изплатените лихви е по-голяма от сумите които ще изплатят при същия размер на кредита,същия лихвен процент и същия срок, но при погасителен план с намаляващи вноски.И така най общо казано поради факта, че лихвата може да се променя,Банката печели от ипотечните кредити.От тука и поучижителният аспект,защото Банката знае как да начислява лихвата.Например при спад на ОЛП се намалява и размера на оставащите погасителни вноски.Когато обаче тези лихвени проценти бележат ръст,резултатите са с обратен знак.Практиката на отделните ТБ е различна.Някои не коригират погасителните вноски по кредита,докато други начисляват разликите от размера на лихвения % годишно,в края на срока на изплащане или по-рядко ежемесечно. Поглеждайки през призмата на Банката,за предимство по ипотечните кредити,е таксата свързана с просрочие на месечните вноски.Тя както и плаващата лихва са много специфични сегменти,които АД-то умело използва.Клиентите на Финансовата институция,не обръщат много голямо внимание, обикновено,на таксата за просрочие на месечните си вноски при избора на Банката, която ще ги кредитира.При непогасяване на вноската на паежа й започват да се начисляват допълнителни такси или лихви стигащи до 2% над редовната месечна лихва по кредита.В някои случай наказателната лихва я начисляват само върху размера на месечната вноска,която не е платена на време,за периода на пресрочието.В други обаче я начисляват върху целия размер оставаща главница по кредита.Това предимство е от изключителна важност. Понякога,обаче се случва кредитополучателите,въпреки променящата се лихва, да могат да погасят заема си предсрочно.Според закона,разходът върху предсрочно погасяваната сума не може да бъде повече от тримесечният еквивалент на годишният процент на разхода(ГПР) по кредита.Банките естествено спазват този закон.Това е много важно за кредитополучателите,но също така и за кредитодателя,т.е. Банката.Предсрочното погасяване би могло да се каже,че е недостатък в ипотечното банково кредитиране,в зависимост от гледната точка.Погасявайки предсрочно задължението си, заемателя на ресурс е длъжен да заплати определен процент лихва.Тази лихва е от значение за Банката, защото й е необходима.По-важното в случая е, че Банката обикновено заключва определен ресурс при фиксирани срок и цена.Когато тя бъде компенсирана при нарушение,т.е. имаме предплащане от срана на потребителя, се нарушават цялостното плащане на капитали в банковите портфейли.От друга страна,ако Банката може да променя лихвата по кредита,то и потребителя трябва да може да променя срока,т.е. да предплаща задълженията си,без да търпи необоснованата санкция под формата на такса за предсрочно погасяване. Ипотечното банково кредитиране,би могло да забави развитието си на пазара,именно поради това ограничение "поставено" с договора или наказанията при предсрочното погасяване на дълга. Всички тези предимства и недостатъци на ипотечното кредитиране биха могли да доведът до сериозни проблеми за самите Банки.Имайки,прекалено много раздадени кредити,които не се обслужват от потребителите си,Банките могат дори да стигнат до "поглщането" им от други по-голями.Банкирането с ипотечни кредити най-общо, е доста рисково за самата Банка-кредитодател.Всичко разбира се е много относително и зависи много от самите тях и до това какви рискове ще поемат. И все пак, след всичко казано от мен, не може да се даде еднозначен отговор на въпросите които си зададох в началото.





Сподели линка с приятел:





Яндекс.Метрика
Ипотечното банково кредитиране - предимства и недостатъци 9 out of 10 based on 2 ratings. 2 user reviews.