Оценяване на земята за строителство


Категория на документа: Други


Тема №17 Оценяване на зямата за строителство. Специфика на поземлените имоти като обект на оценяване. Сравнителен подход за оценяване на земята за строителство. Разходен подход за оценяване на земята за стрителство. Приходен подход за оценяване на земята за строителство.

1. Специфика на земята като обект за оценяване.

Земята е един от най-сложните обекти за оценяване. Това произтича от уникалността на земята като природен ресурс (даденост), като обществено достояние и различията на поземлените имоти, спрямо другите видове имоти, а именно:
* земята е фундаменталния природен ресурс на всяка държава, който при установените граници не може да бъде възпроизведен свободно;
* всички други недвижими имоти, могат да бъдат изградени само върху земя и винаги, когато те се оценяват, трябва де се оценява и земята;
* при оценяването на земята, се държи сметка за възможностите за нейното много целево използване:

- като основно средство за производство на земеделски продукти;

- като пространство за социално-икономическо развитие;

- поземления фонд е основа за формирането на средата за живеене на населението;
* за разлика от другите недвижими обекти, по отношение стойността за земята, не се прилагат понятията физическо и функционално изхабяване и амортизация, т.к. срокът на експлоатация на поземлените участъци е неопределен. Тук може да се приложи само т.нар. икономическо обезценяване, което е свързано с евентуално влошаване на обкръжаващата среда - преди всичко икономически. Това особено засяга оценката на земеделските земи.

Всичко това показва, че икономически обоснованата стойност на земята е отговорна и сложна процедура. В която, трябва да се отчетат горепосочените особености.

До какво може да доведе неправилната оценка на земята?
Занижената оценка на стойността на земята, води до неефективното й ползване, до бързо влошаване на плодородието й, до нерационално развитие на урбанизираните територии (разполагане в ЦГЧ на промишлени зони или екологично опасни предприятия).
Завишената оценка на НИ, може да доведе до оскъпяване и понижаване конкурентно способността на земеделското производство. Също така да направи непродаваеми застроени имоти и неизгодно бъдещо застрояване.

Поземленият имот е основна единица на територията. Това е част от земната повърхност, включително и тази, трайно покрита с вода, определена с граници, съобразно правото на собственост. Конкретното предназначение на поземлените имоти се определя със подробния териториален устройствен план и може да бъде:

- в урбанизирани територии

- в земеделски територии - за обработваеми земи, ниви, овощни и зеленчукови градини и необработваеми земеделски земи като пасища;

- в горски територии - за гори - дърво производителни, рекреационни, горски земи;

- в защитени територии - национално паркове, природни забележителности, плажове , водоизточници и др.;

- в нарушени територии в резултат на човешката дейност - за възстановяване на кариери, рудници, свлачища и т.н.

Не всички имоти могат да бъда застроявани - има 3 класификации от гледна точна на застрояването:

- земи с ограничени строителни възможности- селскостопанския фонд, държавният горски фонд; 200м брегова ивица извън населените места и курорти - на тези земи може да се строи, но при много ограничен режим;

- нерегулирани терен, които се намират в нерегулирани населени места или нерегулирани части в населени места или дадени за ползване с министерски постановления. Построеното върху тях се счита, че е с временен статут и при бъдеща регулация, може да бъде премахнато или узаконено.

- регулирани терени - терени и парцели, намиращи се в строителните граници на населени места и попадащи в зони с влезли в сила строително регулационни планове. Това за поземлените имоти с най-добрите възможности за застрояване.

При определяне на режима на устройство и застрояване на поземлени имоти се използват следните показатели и нормативи:
1. площ на необходимата земя за съответен обект - определя се чрез площта на земята, необходима за съответния обект в зависимост от неговият капацитет. Изразява се в кв.м
2. плътност на застрояване на УПИ - това е отношението на сбора от застроените площи на основното и допълващото застрояване спрямо площта на имота, изразено в %.
3. интензивност на застрояване - това е отношението на РЗП към площта на имота, изразено в абсолютно число.
4. процент на озеленяване - това е отношението на площта, под естествена растителна покривка, спрямо площта на имота, изразено в %.
При оценяването на земята, предназначена за селскостопанско производство и в горското стопанство, решаващо значение имат физическите свойства на земята, формиращи плодородието на нейният горен слой - вид почва, съдържание на хумус, водно топлинния режим, наличие на пасища и др.
При използването на земята за строителство, основните физически характеристики на поземления имот, които се имат предвид, са следните:
1. площта и формата, границите с път, улици или с река, широчина, дълбочина, и всички преимущества и недостатъци, породени от физическите му характеристики.
2. топографията на имот - релеф, наклон на терена, терасиране, състояние на почвата, дренажа, информация за пейзажа;



Сподели линка с приятел:





Яндекс.Метрика
Оценяване на земята за строителство 9 out of 10 based on 2 ratings. 2 user reviews.