Оценяване на земята за строителство


Категория на документа: Други


3. подобренията на поземления участък - наличие на парк или градина, наличие на кладенци и сондажи, достъп до подземни комуникации, вътрешни пътеки, възможности за използване на съществуващата инфраструктура.
4. размера на нерентиращата се площ - това са части от терена, несвързани с бъдещето застрояване и нямащи възможности да бъдат използвани ефективно.
5. местоположението - характеристики на най-близкото обкръжение на терена, достъпа до терена, състоянието до пътя и вида му, спирки на обществения транспорт и отстояние от тях.
6. характеристика на природната среда и екологичното състояние.

2. Сравнителен подход за оценяване на земята за строителство.

2.1. Метод на пазарното сравнение

Oценката на поземления имот се основава на корекции (в проценти) на цените на аналогични имоти, продадени в период близък (до 6 месеца) към датата на оценяване. Методът дава достатъчно точни резултати при развита конкуренция и открит пазар, където може да се намери достоверна информация за цените на реално сключените сделки. Оценителите използват данни от специални брокерски източници. При използването на интернет портали с оферти за продажби (официалните стойности трябва да се намалят с 10 - 15 %). При прилагането се преминава през етапите:
* Събиране на данни за скорошни продажби на парцели от съответния сегмент.
* Проверка на информация за сделките, дали те се осъществяват в типични пазарни условия.
* Сравняване на оценявания парцел с аналозите и внасяне на корекции. Да се определи на каква цена би бил продаден аналоговия парцел, ако имаше същите характеристики, каквито има оценявания парцел. Ако по определени характеристики оценявания имот превъзхожда аналога, фактическата продажна цена на аналога се увеличава с определен процент поотделно за всяка характеристика. Пример : ако инфраструктурата се характеризира с 5 показателя и те са на лице при оценявания имот, а при аналога отсъства един от тях, то по отношение на инфраструктурата цената му трябва да се повиши с 20 %. Ако по отделни характеристики оценявания имот отстъпва от аналога то неговата цена трябва да се понижи с определен процент конкретно за всяка характеристика.
* Анализ на коригираните цени и определяне стойността на оценения парцел.

2.2. Метод на поземления дял

Използва се при недостатъчно развит и прозрачен пазар за продажба и наемане на строителни парцели.

При метода се изхожда от предположението, че от гледна точка на Принципа на ефективното и най-добро ползване за всеки конкретен тип недвижимост на дадена територия и при сходна възраст на сградите върху парцелите съществува някакво нормално (оптимално, усреднено) съотношение м/у стойността на земята и ст-тта на целия имот (земя + постройка).

В страните с развита пазарна икономика (от стара Европа) делът на земята в ст-тта на целия имот варира от 5% в селските райони до 30-50% в централните части на големите градове. Логиката на метода е следната -->Ако знаем дела на земята в ст-тта (цената) на наскоро продадени сходни имоти, можем да оценим парцел, за когото ни е известна общата ст-ст на целия имот или на ст-стта на проект за неговото бъдещо развитие.
Пример: в градски микро район с стари жил сгради е необх да се определи ст-стта на парцел като в района все още няма осъществени продажби на НИ. В базата данни има информация за такива продажби и за ст-стта на парцелите в сходни (в съпоставима ценова зона) микро-райони.
Таблица 1:
Микрорайон
Ст-ст на парцела (лева)
Ст-ст на НИ
Дял на земята в ст-стта на имота
1
33000
184000
0,179
2
37800
200000
0,189
3
36200
190000
0,190









Среден поземлен дял = 0,186
1) Ако в този микрорайон наскоро са продадени аналогични имоти по средна цена 190000лв,



Сподели линка с приятел:





Яндекс.Метрика
Оценяване на земята за строителство 9 out of 10 based on 2 ratings. 2 user reviews.