Анализ на недвижимите имоти в град Варна


Категория на документа: Други


При анализ на пазарния механизъм в сферата на недвижимата собственост е важно да се определи еластичността на търсенето. Тя представлява количественото влияние на конкретен фактор върху търсенето на недвижими имоти. При анализ на еластичността на търсенето на недвижими имоти вниманието се съсредоточава върху няколко основни фактора:
> Наличието на имоти-заместители, т.е. еднакво желани имоти, които могат да се състезават в дадения пазарен район;
> Наличието на свободни, резервни имоти;
> Мястото и значението на недвижимите имоти в потребителската кошница;
> Характерът и структурата на потребностите, които недвижимите имоти като стока задоволяват;
> Факторът "време" и др.

Предлагането се отнася до наличието на собственици на недвижими имоти. То включва, както съществуващите единици, така и тези, които са в процес на строителство или планиране. Предлагането може да се определи като оферта към участниците на пазара за владене, разпореждане и ползване на недвижими имоти. Както търсенето, така също и предлагането се извършва с определени цели, но независимо от тях и схемите, които се използват, отношенията винаги опират до покупко-продажба или наемане. Може да се обобщи, че предлагането на недвижими имоти отразява количеството недвижимост на определен сегмент от пазара, които са предложени за продажба или отдаване под наем на различни цени към определен момент във времето.

Към факторите, определящи предлагането на пазара на недвижими имоти, могат да се причислят:
> наличието на резерв от свободни имоти в определен сегмент от пазара и техните цени;
> достъпността и цената на факторите на производство, интензивността на новото строителсвто, съотношението между разходите за строителство и цените на недвижимите имоти;
> цените на другите стоки и услуги, свързани с недвижимите имоти;
> текущите и потенциалните изменения в строителните технологии и тяхното влияние върху строителните разходи и др.
За постигане на достатъчна обхжатност при анализа на предлагането на недвижими имоти могат да се използват и допълнителни показатели като:
> Количество и качество на наличната конкуренция;
> Начин на ползване на имота - от собственици, наематели и др;
> Възможност за реконструкция и подобрения за алтернативно ползване;
> Влияние на съществуващите нормативни документи и ограничения;
> Разходи за подобряване на съществуващите земни участъци, които се предлагат и т.н.
> Еластичността на предлагането на недвижими имоти се влияе в най-голяма степен от тяхната цена. Ценовата еластичност на предлагане на недвижими имоти изразява процентното изменение на количеството предлагани имоти в определен сегмент от пазара при изменение на тяхната цена и неизменностр на останалите фактори.

Според икономическата теория "цената влияе върху равнището на търсенето и предлагането, които пък от своя страна, взаимодействайки си, опрделят ценовите равнища. Елка Мичева образно характеризира взаимодействието между търсенето, предлагането и цените като "магически триъгълник", в който се крие тайната на саморегулирания се процес и способността на възпроизводството, организация върху принципите на конкуренцията на пазара да се самоустройва". С присъствието си пазара на недвижими имоти потенциалните участници в него формират търсене и предлагане.

Фактори, които в решаваща степен определят цената на недвижимите имоти:
> Местоположение - основен фактор, който определя средната цена на недвижимите имоти за даден район;
> Начин на строителсво;
> Етаж;
> Изложение
> Състояние на жилището
> Инфраструктура на района - пътища, паркинг,комуникации и др.
> Екологична обстановка
Освен изброените по-горе фактори решаващо значение за определяне на цената на даден недвижим имот играят и:
> Съотношението между търсенето и предлагането;
> Големината на предлагания имот;
> Платежоспособността на купувачите и др.

Погледнато теоритично, законите на търсенето и предлагането са в сила на пазара на недвижимите имоти. В краткосрочен аспект предлагането на недвижими имоти е сравнително постоянно и бавно реагира на търсенето. Цените са тези, които реагират първи. Ако търсенето стане неочаквано високо, цените и наемите започват бързо да растат, без да дочакат новото строителство или предлагането на още необявявани имоти.

Търговията на недвижими имоти в Република България се извършва свободно след 10 ноември 1989г., от която дата започнаха демократични промени в държавното устойство. Посредници при сделки с недвижими имоти са изцяло от частни компании , без пряка намеса на държавата. С влизането в сила на валутен борд в страната, наред с общата стабилизация се стабилизираха икотировките на пазара на недвижими имоти.

След 1998г. Търговията с недвижими имоти започна постепено да се нормализира, като поледица от повишаване на доверието в икономиката като цяло, преодоляване на трудностите свързани с промяната в нормативната и законова база, както и с оптимистичните прогнози за развитие на регионалното стопанство.

Пазарът на недвижими имоти в региона на гр. Варна е неразделна част от общата конюнктура в страната. Във Варненски и Софийски региони, поради по-голямото струпване на капитали, силната конкуренция и по-високите доходи и по-благоприятната стопанска среда цените на недвижимите имоти са приблизително еднакви и значително по-високи от останалите райони на България.

Анализ за 2010 г

Неблагоприятното финансово състояние през последните години се отрази и върху пазара на жилищните имоти, което доведе до намаляване на продажбите. Промяната в техните цени влияе върху възможностите за вземане на оптимално решение в конкретен момент от време по отношение на това, дадено жилище изгодно ли е да бъде закупено и кой е най- подходящият момент за осъществяване на такава сделка.

Спадът на цените бе най-обсъжданата тема за пазара на жилищни имоти през изминалата 2009 година. Според данните на АДРЕС от реално сключени сделки спадът на годишна база за цялата страна е близо 28%. Цифрата е различна в отделните градове и райони, като най-близки са показателите в основните градове - София и Варна. По-голяма част от малките областни центрове се радват на по-малък спад, за съжаление породен от много по-слабата динамика на пазара.




Сподели линка с приятел:





Яндекс.Метрика
Анализ на недвижимите имоти в град Варна 9 out of 10 based on 2 ratings. 2 user reviews.