Ипотечно кредитиране


Категория на документа: Други


УНИВЕРСИТЕТ ЗА НАЦИОНАЛНО И СВЕТОВНО СТОПАНСТВО - ГРАД СОФИЯ

Реферат

по

Търговско и инвестиционно банкиране

на тема:

"Договорът за ипотечен кредит - от основните моменти до малкия шрифт"

2014 година

Едно от най-важните неща в живота на човек е покупката на собствен дом. Много са факторите, които влияят на избора му - квартал, големина, брой на помещенията, но най-важното, от което зависи изборът е средствата, с които разполага купувачът. Най-често хората прибягват до помощта на банковите институции посредством ипотечен кредит.
* Преди кредита - бюджетът е най-важен

Вземайки решение за закупуване на жилище, всеки трябва да си направи разчет на моментното си финансово състояние, да определи какви са о

бщите доходи на домакинството и след това реално да оцени очакванията за бъдещите доходи и какви са рисковете свързани с тях.

За покупка на жилище на кредит е необходимо да се знае, че банките най-често отпускат заем за 70-80% от стойността на жилището. Така че, преди да се пристъпи към подписване на ипотечен кредит, трябва да се сметнат спестяванията и по-точно - каква част от тях да се вложат за покупката на имота и каква да се "замрази" за бъдещи плащания.
* Съставни части на договора за ипотечен кредит

Както всеки знае при кредита възникват два вида задължения за получателя. Първото е главница, което е предоставената му сума пари и съответно втората част е лихва. Това е така, тъй като банковите кредити като особен вид стока си имат цена и това е лихвата, която се договаря между получателя на заема и търговската банка. Договорът за ипотечен кредит се сключва в писмена форма, като съществените му елементи са следните:
* данни за кредитополучателя и солидарните длъжници ; вид, цел и размер на кредита; годишен лихвен процент за периода на олихвяване с описание на лихвения процент, лихвения план, лихвата при просрочие съгласно посочените в договора условия за усвояване, обслужване на кредита и изпълнение на задълженията по банков кредит; размера на различните такси и комисионни, които банката начислява - за всеки вид по отделно; срок на ползване; срок на погасяване, съгласно двустранно подписания погасителен план; обезпечение в т.ч. ипотека - вид (договорна, законова), съгласно приложени документи; други условия ако има такива; приложения - документите, които се прилагат към договора:
* погасителен план
* план за ускорено погасяване (в случай, че такъв е договорен) - трябва да се обърне внимание и на възможностите и прилаганите такси за предсрочно погасяване (със собствени средства и при рефинансиране с кредит от друга банка), особено ако има възможност да се погаси преди изтичането на срока на кредита. Тази такса дава възможност да се смени банката, с такава, която дава по-добри условия в бъдеще.

Ако кредитоискателят иска да смени валутата на кредита, да намали лихва или такса, да промени срока на кредита или нещо друго, залегнало в договора за кредит, банката ще го таксува с такса предоговаряне. Стандартно е около 1% от размера на кредита. Възможно е банката да предложи по-ниска такса за предоговаряне в определени случаи.

Останалите части на договора за кредит са:
* нотариален акт за учредяване на договорна ипотека/молба за вписване на законна ипотека;застраховки -

Застраховките, които се сключват са накратко: "Имот", "Живот" и "Безработица". Възможно е те да са включени в общата цена на кредита или да се плащат поотделно. Застраховката на недвижимото имущество (ипотекирания имот) покрива рискове, които биха застрашили имота. Тази застраховка е задължителна, тъй като самите банки са длъжни да я имат при всеки ипотечен кредит. Също така в някои банки застраховката "Имот" покрива цялата стойност на имота, а в други - единствено размера на отпуснатия заем или на остатъка от главницата по него. За предпочитане е да е върху цялата реална стойност на имота, а ако тази стойност се повишава с напредване на годините на кредита, може да се завиши и застрахователната сума.

Застраховката "Живот" може да не е задължителна в някои банкови оферти, но при равни други условия е по-добре да се избере продукт, който я включва. Покритията са трайна загуба на трудоспособност над определен процент и/или смърт в резултат на злополука и/или болест. По-широкото покритие е и включването на временната загуба на трудоспособност, което е особено важно за самонаети лица и такива, на които болничният би бил много по-нисък от доходите от трудово правоотношение.

Застраховка срещу безработица (защита на плащанията) покрива 6 месечни вноски от кредита, ако клиентът остане без работа, но при условие, че бъде съкратен.

Колкото повече покрития има кредитът, толкова по-добре. Разбира се, те трябва да са на конкурентни цени и банковият консултант трябва да помогне при ориентирането дали една оферта е по-скъпа заради застрахователното покритие, или заради лихвите и таксите.

Още документи, които са нужни за ипотеката са:
* предварителен договор за покупко - продажба на имот; удостоверение за тежести, издадено от съответната Служба по вписванията; решение на компетентните органи на управление на поръчителите и/или солидарните длъжници - юридически лица за поемане на задължения по този договор, договорите за учредяване на обезпечения и други ако е предвидено в правилата на съответната банка и според целта на кредита.

Има част от договора, която регламентира условия за усвояване, обслужване на кредита и изпълнение на задълженията по банков кредит, където се изясняват правата и задълженията на страните по основните клаузи на договора за ипотечен кредит. Всички точки и клаузи по договора трябва много внимателно да са прочетени, за да се определи, точно какви разходи ще има кредитоискателя по кредита.

Ако някой израз или термин не е ясен то той трябва много подробно да се разгадае, запознае, дори чисто математически някой план да се сметне. Случва се е волно или неволно кредитен експерт да не разяснява на клиента си всички важни подробности като например това какви са сумите изчислени в проценти върху размера на кредита или вноската по кредита, които той дължи, ако закъснее с няколко дни или няколко седмици, за това всяка точка от договора е важна.

Има много въпроси, които изникват при избора и подписването на кредита, например какво ще се погасява всъщност - цялата дължима сума по кредита или само главницата плюс определен процент, който е описан леко завоалирано в договора, какъв е процентът за предсрочно погасяване, кога се дължи тази такса, ако се реши да се погаси кредита през първите три, през първите 5 години или изобщо не се дължи такава такса?....




Сподели линка с приятел:





Яндекс.Метрика
Ипотечно кредитиране 9 out of 10 based on 2 ratings. 2 user reviews.