Оценяване на земята за строителство


Категория на документа: Други


Пример: Да се определи ст-стта на строителен парцел ако е известно, че годишният наем за подобни парцели в населени места е средно 1200 евро. В световната практика се приема, че доходността от ползването на земя се капитализира на около 3 % и дохода от рента се получава средно около 30 години. В случая анюитетния фактор е 19, 6004.
Решение: ст-стта на парцела е
1200 9,6004 = 23500 евро

4.2. Метод на районното развитие (остатъчен метод, метод на скритата стойност).
Този метод се основава изключително на принципа за най-ефективно и добро ползване. Оценителите го прилагат когато са обедени, че е необходимо и възможно да се разработи, преустрои или ползва по най-добрия начин след допълнителни инвестиции, което ще направи пазарната му цена максимална.
Пример: да се определи стойността на поземлен участък, на който е възможно изграждане на бензиностанция с 5 колони. Капитъалните вложения за една колонка възлизат на 35400 евро , амортизацията на инвестицията е със срок на амортизация 9 години и се осъществява по линеен метод. Предвижданата норма на печалба е 16%. При анализа на експлоятацията на действащи бензиностанции с аналогично местоположение са получени следните данни -
1. За 1 час средно за денонощие от една колонка се продават 28 литра бензин.
2. Средната печалба от продажбата на литър е 6 цента
3. Средногодишната натовареност на бензиностанциите е 300 дни
Решение:
1. Сроителна стойност на бензиностанцията 35400 * 5 = 177 000 евро
2. Коефициент (норма) на годишна капитализация на съоръжението = % печалба + % амортизация = 16% + 100%/9 = 27,11%
3. Годишният паричен поток от функционирането на съоръжението възлиза на
177000 * 0,2711 = 47984,7 евро
4. Годишният паричен поток от функционирането на бензиностанцията (земя + съоръжение) възлиза на
5 колони * 300 дни * 24 часа * 28 литра * 0,06 евро = 60 480 евро
5. Годишният паричен поток от ползването на земята е
60 480 евро - 47 984,7 = 12 495,3 евро
6. Стойност на земята (определя се като годишният паричен поток от ползването на земята се раздели на коефициента на капитализация)
12 95,3 / 0,16 = 78 096,63 евро

4.3. Метод на поземления остатък - прилага се когато обектът , който ще се изгражда ще се отдава под наем.Изчислява се паричния поток от функционирането на имота. Определя се паричния поток от ползването на парцела. Изчислява се стойността на парцела
Окончателния резултат от оценката на парцела се извежда от различни методи на оценка. Винаги по-голяма тежест се дава на метода базиран на най-пълна и достоверна информация. Много големите разлики между оценките показват, че или има грешки , или че пазарът е небалансиран, не отговаря като цяло на изискванията определени в международните стандарти.

??

??

??

??

1





Сподели линка с приятел:





Яндекс.Метрика
Оценяване на земята за строителство 9 out of 10 based on 2 ratings. 2 user reviews.