Проектиране и изграждане на инвестиционни обекти


Категория на документа: Други


ПРОЕКТИРАНЕ И ИЗГРАЖДАНЕ
НА ИНВЕСТИЦИОННИ ОБЕКТИ
ДОЦ. ГЕОРГИ ГЕЦОВ
Изпит - 19 февруари 2011 г., 8.00 ч. / 10.00 ч., два въпроса
Поправка - 9 март 2011 г., 16,00 ч.
1 Въпрос
ЗНАЧЕНИЕ НА ЗЕМЯТА В АГРАРНИЯ СЕКТОР
ВЪВЕДЕНИЕ

Земята има двойствена същност, тя е стока и ресурс. Като почвен ресурс земята осигурява изхранването на населението. Подземните богатства, които земята съдържа осигуряват суровини за цялата индустрия. Горите осигуряват ресурс за нашия бит. Водите разположени върху и под земята спасяват живота на хората, на флората и фауната. Може да се каже, че който има земя има всичко. Земята служи за основа, върху която се развиват всички човешки дейности. Върху нея се построяват сгради и съоражения, в които функционират системи, необходими за развитието на човешката цивилизация. Земята е единствената стока, която не се амортизира. Може да бъде унищожена само от дейността на човека - опожарена, отровена, ерозирана. Земята е единствената стока, която не може да се произвежда, да се разширява като площ и обем. Един сантиметър почвен слой може да се образува по естествен начин за 200 до 500 години. При средна дебелина на плодородния почвен слой около 30 см са нужни поне 6 000 години.

Земята е национална територия. Една от първите задачи на всяка държава с обособена територия е да обособи и опази своите граници. За да опазят нашата национална територия за всеки квадратен метър е пролята кръв. Достатъчно е да проучим историята на собствения си род и ще разберем, че сред нашите деди има поне един, който най-малко е раняван във войните на Третата Българска държава. Земята е територия на нашата фамилия. Върху нея ние сме построили дом, който е жизненото пространство на семейството ни и без който не можем. Земята е онова, върху което се развива бизнесът. Тя е основен ресурс за развитие на аграрния сектор. Нашите предци са използвали всяка спестена жълтица за закупуване на нов парцел земя. А се продава само в два случая - когато ги сполети нещастие (напр. тежко болен, за да платят лечение) и когато пращат детето си да учи. Достойна за уважение е мъдростта им за да поставят единствено знанието над земята в своята ценностна система, защото знанието е бил капитал, който е давал повече отколкото земята.

Земята е дълготраен актив. Тя заема значителна част от капитала на фирмата. Дава сигурност на собственика ѝ, на партньорите и контрагентите му. Дава свобода на развитие и независимост от обществените промени. Върху нея се изграждат сгради и съоражения, които заедно със земята са недвижими имоти. Народът казва, че за недвижимите имоти важи принципът: "Както си стоят така си и вдигат цената". Инвестициите в недвижими имоти и извършените върху тях подобрения почти винаги носят по-добра доходност спрямо банковите депозити. Бизнесът на строителните предприемачи на фирмите посредници със сделки с недвижими имоти през последните 15 години и повече, просперираше.

ЗЕМЯТА КАТО МНОГОЦЕЛЕВА УПОТРЕБА

Няма човек или фирма без интерес към земята. Едни притежават земя и искат да я продадат, а други искат да я купят. Фирма желае да инвестира в земя и след това да я продаде на по-висока цена. Друга фирма желае да закупи земя, върху която да построи производствени помещения, търговски обекти или други. Много хора наследяват земя и се чудят какво решение да вземат за разпореждане с нея. Дали да я дадат под наем, дали да я обработват, да я дадат под аренда или да я продадат, да я застроят и да правят бизнес и др. Вземането на решение за съдбата на един парцел земя включва предварителни проучвания. Институцията или лицето, което закупува земя е инвеститора. Той се заема с предприемачество. Него го води идеята, която може би само той си знае, да развие конкретен бизнес върху парцела земя. От тук на татък ние ще застанем в позицията на предприемача, на инвеститора, на бизнесмена, който е градивно настроен, който ще разкрива работни места, ще плаща данъци и осигуровки, ще печели за себе си и за поколенията след него. Амбицията на предприемача да притежава повече територия в или извън населеното място, да разширява капитала всяка година, да си увеличава печалбите е моторът, който осигурява просперитет на пазарната икономика. Подготвен със своята идея инвеститорът трябва да може да отговори на първия въпрос: Колко земя му е нужна за предстоящия бизнес? Преди това трябва да е наясно дали парцелът да бъде разположен в населено или извън населено място. Следващият въпрос, който го интересува е: Важно ли е почвеното плодородие на парцела? Естествено чрез отговора на този въпрос става ясно дали върху парцела ще се произвежда земеделска продукция или ще се използва за неземеделски цели (хотел, жилищни сгради, магазин и т.н.). Ако целта е да се произвежда земеделеска продукция то непременно трябва да се установят климатичните и почвени характеристики, категорията на земята, аграрната история на региона, култури, фаворити, които са се наложили през вековете (които най-добре виреят на тези почви).

Ако целта е да се използва парцелът за неземеделска дейност ще се предпочете парцел с минимално почвено плодородие. Най-обикновено този парцел ще се застроява и в сградата ще се развива стопанка дейност. В този случай водещо значение ще има осигуряването на парцела и на обекта с комуникации, енергийни и водни ресурси, суровини, работна ръка, пазари и др. Инвеститорът, който закупува парцел или ще закупи парцел за да го препродаде на по-висока цена търси други характеристики като: атрактивност, утвърдена смяна на статута, предварително консултиране и планиране смяна на статута, климатични характеристики, релефни характеристики, екологична среда, градоустройствено планиране в района.

Този бизнес е гъвкъв и развива своята дейност не само с потребители от България, но и от чужбина. Покачването на печалбите в сектора на сделки с недвижими имоти достигна нивата на държавите от Централна Европа още през 2006 г. Преди присъединяването на България към Европейския съюз. Тук влияеше политическата новина, че страната ни с много голяма вероятност от 1 януари 2007 г. ще стане пълноправен член на Европейския съюз. Поради тази причина от началото на 2007 година не се получи рязък скок на цените на парцели. Той вече беше направен предишната година възоснова на прогноза. Най-често инвеститорите в този сектор са насочени към Черноморието, планинските курорти и малките селища със съхранена българска архитектура и добра екологична среда. Не са пренебрегнати и големите градове, като София, Пловдив, В.Търново, Варна, Бургас и др. В много случаи важно значение има формата на парцела, характеристиката на неговите граници (праволинейни, криволинейни, начупени), релефът, надморската височина. За производство на зърнени култури парцелите следва да бъдат с максимална големина, спокоен релеф, правоъгълна форма и прави граници. Оптималното съотношение между късата и дългата страна на правоъгълния парцел е 1:2 или 1:2,5. Парцелите, които ще бъдат заети от лозя и овощни градини следва да имат такива релефни характеристики, които да осигуряват и добро слънчево огряване на редовете. Изискванията към климатичните и почвени характеристики са свързани с отглеждането на конкретни култури. Добрият агробизнесмен преди да купи или наеме земя за земеделско производство трябва да проучи почвите, годишното разпределение на валежите в района, минимални и максимални средни температури, периоди на мразове, слани и градушки.

Парцелите в които се предвижда построяване на промишлени обекти следва да бъдат разположени на определено разстояние от жилищните квартали. Тези разстояния са регламентирани в законите и наредбите по устройство на територията и зависят от конкретното производствено направление.

Търсейки парцел за жилищна сграда следва да отчитаме големината на парцелите в съответното населено място или вилна зона. За да се чувстваме комфортно следва да закупим парцел земя с площ не по-малка от 500 м2 (тук не става дума за големите градове), в който да си построим къща. Напоследък се наблюдава строителство на къщи в полите на планините, София, Пловидив, Варна и в по-големи парцели (2, 3, 5 дк). При закупуването на парцел за къща следва непременно да проучим какъв е режимът за застрояване на улицата. От него се разбира на какво разстояние от тротоарната линия и от границата със съседите (минимум 3 м) ще може да се разположи бъдещата ни къща. Ако застрояването е предвидено на калкан тогава разстояние между къщите няма. Изборът на парцел за къща непременно включва: проучване на комуникациите, което обхваща наличие на улица, канализация, стабилно водоснабдяване и електроснабдяване, тротоари и настилки на улицата, улично осветление, озеленяване, вода за поливане, опасност от свлачищни процеси в парцела, плодородие, носимост на почвата (какво налягане може да издържи почвата без да потдаде), чистота на въздуха. Освен тези базисни характеристики следва да се отбележат и екстрите: изглед към море, езеро, долина, река, климат и микроклимат през деня и през нощта, възможност за отглеждане на декоративни, екзотични, плододаващи култури. Взависимост от възможностите на инвеститора посочените по-горе характеристики могат да бъдат изпълнени в по-голяма или по-малка степен, така, че инвеститорите се разпределят в различни селища и региони на България.

3 Тема

ВЪВЕДЕНИЕ В КАДАСТЪРА

Единнния кадастър на Р. България има за задача да въведе в известност цялата територия на страната с нейните недвижими надземни и подземни материални ценности и природни ресурси. Всеки един имот се измерва, описва, изобразява, оценява и се въвежда в кадастралната информационна система. Кадастралната информация служи на гражданите, фирмите и институциите, които са собственици на имоти. Чрез данните от кадастъра всеки собственик може по недвусмислен начин да определи границите на своя имот. В миналото границите между отделните собственици на ниви са обозначавани с камъни, колове или синори. Съвременния кадастър осигурява комфорт на всеки собственик, спестява спорове за мястото на границата между съседи. Съвременния кадастър разполага с точни координати на ъглите и чупките по границите на всеки парцел. Държавата и общините също ползват кадастрална информация за да разработят своята политика насочена към развитието на по-малки или по-големи територии.

Единния кадастър съдържа данни за териториите на страната според тяхното предназначение. Най-голям дял от територията на страната заемат площите предназначени за селското стопанство. Те обхващат следните видове: ниви, лозя, овощни градини, зеленчукови градини, насаждения с ягоди, малини, касис, технически култури, хмел, оранжерии, оризища, ливади, изкуствени пасища, розови градини, разсадници. Това са обработваемите земи. На територията на селскостопанския фонд се стопанисват и необработваеми парцели, които обхващат 1. водни течения, водни площи като: реки, езера, блата, язовири, водоеми, рибарници, солници, декоративни езера, 2. канали - напоителни, отводнителни, плавателни; 3. рудници и кариери; 4. пътна мрежа от всички класове като железопътни линии, пристанища, гари, въжени линии, летища; 5. резервати, природни паркове, плажове, къмпинги, туристически бази, научно-изследователски учебни бази; специални обекти, като казарми, гранични съоражения, полигони и др.; 6. застроени промишлени обекти извън населени места; 7. застроени земеделски стопанства (чифлици) извън населени места; 8. пустеещи земи; 9. естествени пасища. Териториите предназначени за нуждите на горското стопанство обхващат: 1. иглолистни и широколистни дървесни видове; 2. защитени и курортни видове; 3. зелени зони; 4. поройни горски земи; 5. полезащитни горски пояси; 6. незалесени горски територии; 7. производствени бази и складове за нуждите на горските стопанство.

Териториите заети от населени места обхващат имотите, включени в общите градоустройствени градове и уточнени със застроителни и регулационни планове на населените места. Допълнително са обхванати вилните и промишлени зони. Кадастъра води на отчет надземните сгради и съоражения, които могат да бъдат жилищни, обществено обслужващи, производствени и други. Поддържа се и подземен кадастър, който дава графична и текстова информация за ВиК, електроснабдителни, газоснабдителни, топлоснабдителни подземни съоражения и други линии като: телефон, интернет, тв кабели и др.

За парцелите извън населените места се осигуряват следните характеристики: граници, размери, местоположение, релеф, наклон на терена, надморска височина, бонитетна оценка (сравнителна оценка, основаваща се на характеристиките на земята и показваща пригодността на почвата за отглеждане на дадени култури или група култури при използване на дадено ниво на земеделска техника; оценката е в балове от 0 до 100), категоризация на земята, принадлежност към местност, землище, община област.

Наред с горната информация кадастърът има за задача да определи точно административните граници на държавата, на областите, общините, на землищата и населените места.

Следваща задача на единния кадастър е да се поддържат редовно и непрекъснато актуални данни за всички промени, които настъпват в имотите. Те се отразяват в плановете, картите и писмената документация, тъй като всяка година хиляди имоти подлежат на покупко-продажба, а други сменят своето предназначение. Например отделят се земеделски земи за застрояване, като пътища и магистрали, бензиностанции, хотели, курортни бази, промишлени предприятия.

Подобни процеси могат да се наблюдават и в горския фонд. Обработваеми земи преминават към пустеещи и обратно. Засаждат се трайни насаждения и др. Освен за управлението на страната и за икономическите райони общите данни от единния кадастър служат за икономическо развитие и планиране и за опазването на околната среда. Съдебната система ползва кадастъра за да решава справедливо спорове за имоти. Инвеститорите, проектантите и строителите не могат да извършват професионално своята дейност по устройството на териториите, ако не ползват кадастрални данни. Всеки гражданин, който предприема строителство не може да се справи без данните от кадастъра. Той задължително трябва да знае трасетата на тротоарната линия, границите със съседите, подземните и надземни комуникации.

Данните за въвеждане на кадастър на имотите датират от Римската империя. 6 века преди новата ера император Сервий Тулий задължава всеки собственик на имот да плаща данък според размера, местоположението и други характеристики. Собствениците са разделени на 5 ценза според имуществото им. От тогава до сега кадастърът преминава през много промени паралелно с развитието на човешката цивилизация, но една от основните му цели остава - осигурява ни данни за данъчно облагане на собствениците на имоти.

4 Тема

ЗНАЧЕНИЕ НА НЕДВИЖИМИТЕ ИМОТИ




Сподели линка с приятел:





Яндекс.Метрика
Проектиране и изграждане на инвестиционни обекти 9 out of 10 based on 2 ratings. 2 user reviews.