Сравнителен подход при оценяване на сгради


Категория на документа: Други


Сравнителен подход при оценяване на сгради.Основни принципи,предимства и недостатъци,области на приложение на подхода .Технология на оценяването.Приложение на метода на продажбите по двойки,метода на процентните поправки и метода на общата групировка

Оценяването на недвижимите имоти е една от най-важните дейности, защото тя лежи в основата на ценообразуването, необходимо е при застраховане, при данъчно облагане, при дарения, наследяване и др. За целите на различните случаи се определят различни видове стойности на недвижимите имоти.В условията на пазарна икономика, формирането на цените на пазара на недвижими имоти е либерализирано. То се подчинява на принципите на пазарното търсене и предлагане.
Пазарът на недвижими имоти се различава по редица особености от останалите пазари. При него има редица участници - както частни лица, така и институционални лица. Освен това, пазарът на недвижими имоти е повлиян от фактори като платежоспособно търсене, нормативни регламенти, строителна активност, цени на строителни материали и други. Необходимо е да се отбележи, че изследванията върху цените на пазара на недвижими имоти се затруднява и от факта, че част от сделките не се изповядват на пазарна цена, а на т нар. цена върху данъчната оценка на съответния имот.За да бъде оценен един имот ,мога да бъдат използвани няколко подхода като приходен ,разходен и сравнителен.
Сравнителен подход
Сравнителният подход е основния метод за определяне пазарната стойност на земята . Основното при този метод е да се направи правилен избор на обеки с аналогични качества . Оценката се извършва чрез използване на данни и факти за пазарни аналози.За целта се събира информация за цената на съпоставими аналогични обекти.Характеристиките по които се извършва сравнението са следните:
* Местоположение на имотите
* Предвиждания за възможни застроявания
* Предназначение на сградата на имота
* Размер на недвижимия имот
* Вид на конструкцията на сградата
* Година на построяване
* Степен на изграденост на инженерна инфраструктура
* Експлоатационна годност на сградата
* Потенциал на имота по отношение на възможността за реконструкция,модернизация с оглед най-доброто ползване
* Приходите от имота и възможността да се реализират приходи в бъдеще време
Източници на информация:
* Обяви за продажба на имоти
* Данни за осъществени сделки от агенции за недвижими имоти
* Данни от агенции по вписванията
Задължително оценителят трябва да проучи обстоятелствата при които са извършени сделките.Дали имаме доброволна или принудителна продажба. Когато има инфлация този период се съкращава до минимум.Освен това е важен периода през който са реализирани продажбите на аналозите. При използване на аналози е необходимо да се обърне внимание на важен факт ,а именно -периода на експлоатация на аналозите на пазара ,тоест колко време са престояли офертите от момента на обявяването им до сключване на сделката (за жилищтни имоти нормален период около 1 месец ,а търговски и офис имоти -около 2 или 3 месеца ) Ако имотът е бил продаден бързо -цените са били занижени ,ако е продаден бавно ,то тагава цените са били завишени .При много активни пазари , където има много висока инфлация трябва да се използва по - къс период. За условията в България, този период е от 6 до 12 месеца.След което се преминава към корекция на цените на подобните имоти, за да се достигне окончателната цена на оценявания обект. Корекцията отчита количествените и качествени различия между оценявания обект и аналога.

Основни принципи

* Принцип на полезността - колкото по-пълно недвижимия имот може да задоволи потребностите на потенциалния собственик, толкова по-висока е неговата полезност и съответно стойност;
* Принцип на търсенето и предлагането - обективен закон, който действа на пазара. Оценителят трябва да дава обяснение защо в даден регион има повишено търсене;
* Принцип на заместването - при наличието на определено количество недвижими имоти, най-високо търсене ще има на тези с най-ниска цена. Този принцип поставя горната граница на стойността на недвижимия имот. Той изхожда от възможността купувачът да има алтернативен избор от повече аналогични (заместващи) имоти;
* Принцип на очакването - полезността и стойността на имота за ползвателя са толкова по-високи, колкото по-големи са очакваните от него бъдещи доходи.

Предимства на подхода ;
-лесно изпълним;
-прегледен;
-основан на очевидни сравнения
-статистически дава най-достоверната оценка;
Основният проблем на сравнителният подход, е че когато се касае до НИ с подобна локация можем да кажем, че те имат общи характеристики на риск и растеж и единствената разлика остава способността да генерират приходи.

Когато ползваме сравнителният метод за оценка на имоти в България сме изправени пред ред ограничения. Те са породени от липсата на добра и надеждна база данни за историческото търсене, предлагане и ценови равнища на продажбите и наемите /и почти пълна липса на лизинг/, а от друга страна и от слабата ликвидност на пазара ни. При оценките си лицензираните оценители в България изхождат от сравними пазарни аналози в същия град, район или квартал за обект с подобни размери, местоположение, тип и възраст на строителството за кратък отрязък от време /настоящия момент или шест до дванадесет месеца назад от момента на оценката им/. Това макар и да е приемливо за целите на непосредствена оценка е неефективно за търсене на дългосрочна инвестиционна оценка или за обективна оценка при придобиване

Области на приложение:
-жилищни имоти
-обекти за дребен и среден бизнес (офиси и търговски имоти)
-вилни имоти
Източници на информация :
-интернет
-периодични издания за НИ;
- данни от службите по вписванията
-данни от застрахователни компании
-личен архив на оценителя

Технология на оценяването:
* Проучване на пазара на недвижими имоти общо и конкретно по сегмент



Сподели линка с приятел:





Яндекс.Метрика
Сравнителен подход при оценяване на сгради 9 out of 10 based on 2 ratings. 2 user reviews.