Видове сделки с недвижими имоти. Лизинг, ипотека и концесия.


Категория на документа: Други


- строителния предприемач или

- собственика на готов обект.

Фигура 1

Тези потоци могат да са еднократни или многократни в зависимост от договорените начин и форма на плащане.
* парични потоци от лизингополучателя към лизингодателя под формата на регулярни (и обикновено еднакви по размер) лизингови вноски. Тук трябва да се включат и първоначалната вноска по лизинга, както и плащането след изтичане на лизинговия срок, в случай че по договор лизингополучателят ще закупи обекта по остатъчна стойност;
* парични потоци от лизингополучателя (респ. част от тях от лизингодателя към различни предприятия и институции) под формата на плащания за регулярни периодични и епизодични услуги (вода, канализация, управление на обекта, данъци, такси др.). Много важно е как тези плащания се разпределят между лизингодателя и лизингополучателя;

Предимства на лизинга на недвижими
имоти

1. За лизингополучателя:
* Лизингът освобождава лизингополучателя от проблеми и разходи, свързани с правни въпроси;
* Лизингодателят може да предостави на лизингополучателя различни видове услуги по време на лизинговия срок, което създава възможност лизингополучателят да се концентрира върху основния си предмет на дейност;
* Лизингополучателят отчита лизинговите вноски като текущи разходи, което намалява печалбата му и съответно данъка върху нея без това да се отразява на съотношението между собствения и привлечения капитал;
* Възможност за получаване на имущество без едновременно привличане на значителни финансови ресурси;
2. За лизингодателя:
* Лизингът на недвижими имоти е бизнес, предполагащ висока стойност на сделките, от което произтичат възможности за реализирането на добри печалби и възвръщаемост за относително дълги периоди от време;
* Лизингът на недвижими имоти обикновено е непрекъсваем и с дълъг срок, което дава възможност за относително обосновано планиране на приходите на лизингополучателя;
* Тъй като през лизинговия срок недвижимият имот е собственост на лизингодателя, той отразява този факт, като го посочва в актива на баланса си, начислява му амортизации и може да ползва във връзка с това данъчни преференции;
3. За кредитора:
* Получаване на печалба за сметка на предоставяне на свои свободни средства;
* Получаване на определени удобства и привилегии за финансиране на лизинг;
* Основно предимство за кредитора се явява разширяването на гамата от продукти (кредити, които предоставя) с появата на един нов тип кредитоискател (ползвател) → лизингодателят;

Ипотечни сделки на обекти на недвижимата собственост

Обща характеристика

Ипотеката представлява ограничено вещно право върху определен недвижим имот, което се учредява с цел обезпечаване на определено вземане и придобиване на право от кредитора на предпочтително удовлетворение от цената на ипотекирания имот. Ипотеката следва имота - при прехвърлянето му не се погасява. Ипотечното право е неделимо - учредява се за целия имот или за част от имот, която отговаря на изискванията за самостоятелен имот и се вдига след като е погасен целия дълг. При частично погасяване, ипотеката продължава да тежи върху целия имот. Ипотеките биват два вида - законови и договорни.

Договорна ипотека

Договорната ипотека представлява договор между кредитора и длъжника (собственик на имота/трето лице - несобственик) по друг договор (продажба, заем, замяна и др.), от който е възникнало вземане, което трябва да бъде обезпечено. Може да се уговори да обезпечава както главницата по вземането, така и лихвите, ако такива са уговорени. Този договор се сключва в нотариална форма (за разлика от законовата ипотека). Страните могат да бъдат представлявани от пълномощници. В пълномощното имотът трябва да бъде точно описан, пълномощното трябва да бъде изрично, да съдържа всички съществени елементи на договора за ипотека и да бъде с нотариално заверен подпис. Нотариалният договор подлежи на вписване в Службата по вписванията по местонахождението на недвижимия имот. Вписването се инициира служебно от нотариуса, в чиито район се намира ипотекираният имот. Договорът за ипотека се сключва във формата на нотариален акт. В нотариалния акт се посочват основанието, от което произтича вземането на кредитора, сумата, за която се учредява ипотеката, падежът и лихвите на вземането.

Процедурата по учредяване на ипотеката протича, както следва:
1. Подаване на молба от страните до нотариуса, в чиито район се намира недвижимия имот, в деловодството му;
2. Представяне на необходимите документи;
3. Внасяне на дължими нотариални и държавни такси;
4. Изповядване на сделката;
5. Вписване на договорната ипотека;

Законова ипотека

Законовата ипотека се учредява без участието на нотариус, в точно определени от закона случаи, не въз основа на нотариален акт, а въз основа на предвиден от закона акт (съдебно решение, договор за кредит, административен акт за отчуждаване на недвижим имот). В практиката често се учредява законна ипотека в полза на банките върху недвижимите имоти и вещните права върху тях, придобити изцяло или частично чрез ползване на банков кредит.

Законната ипотека се вписва по молба на кредитора, подадена в два еднакви екземпляра, придружена с акта, въз основа на който се иска вписването в оригинал или препис. Вписването става чрез подреждането на единия екземпляр от молбата в книгата за законните ипотеки.
Подновяване на ипотеката




Сподели линка с приятел:





Яндекс.Метрика
Видове сделки с недвижими имоти. Лизинг, ипотека и концесия. 9 out of 10 based on 2 ratings. 2 user reviews.